Kural olarak; kiraya verenin, kiracısını taşınmazdan tahliye ettirebilmesi için, öncelikle Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açması gerekir. Kiraya veren bu davayı kazandığı takdirde, verilen mahkeme kararını icraya koyarak ilamlı takip yapma hakkına sahiptir.
Hukuk sistemimiz belirli sebeplerin varlığı halinde, kiraya verene İlamsız icra yoluyla kiralananın tahliyesi imkanı getirmiştir. İlamsız icra yolu ile kiralananın tahliyesi, genel yetkili mahkemeye başvuruya nispeten daha kısa süre içerisinde sonuçlanabilmektedir. Ancak bu yola başvurmak için iki sebepten birinin olması gerekir. Bunlar;
- Kiracının kira bedelini ödememesi ve
- Kira süresinin sona ermesidir.
Bu sebeplerin varlığı halinde kiraya veren, başvuracağı yolu seçme imkanına sahiptir. Yani dilerse mahkemede tahliye davası açabileceği gibi dilerse de icra müdürlüğünde ilamsız icra ile kiralananın tahliyesi prosedürüne başvurabilir. Biz bu yazımızda İcra İflas Kanunu 269 vd. maddelerinde düzenlenen ilamsız icra ile kiralananın tahliyesi prosedürünü anlatacağız.
1- Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Sebebiyle Tahliye
Kiralanan taşınmazın bedeli, hangi aralıklarla ödeneceği taraflar arasında yazılı ya da sözlü olarak kararlaştırılabilir. Kiracı bir veya daha fazla kira borcunu ödemediği durumda kiraya veren kira alacağını tahsil etmek amacıyla genel haciz yolu ile ilamsız takip yapabilir. Kiraya verenin bu yola başvurması için yazılı kira sözleşmesinin varlığı gerekli değildir. Kiraya veren yalnızca ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesini istiyorsa; İİK 269 vd. maddelerine göre değil, İİK 42 vd. maddelerinde düzenlenen genel haciz yoluyla ilamsız takip yoluna başvuracaktır. Ancak kiraya veren, ödenmeyen kira bedelleri ile birlikte kiracının tahliyesini de talep ediyorsa, kiralanan taşınmazın ilamsız takip yolu ile tahliyesini isteyecektir. Takip talebinde ödenmeyen kira bedelleri ile birlikte tahliye talep etmek de gerekmektedir.
İtiraz:
Borçlu yani kiracı, ödeme emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 gün (6 aydan kısa süreli kira sözleşmeleri için itiraz süresi 3 gün) içerisinde itiraz sebeplerini bildirerek icra dairesine itiraz edebilir. İtiraz takibi durdurur. Buna karşılık alacaklı yani kiraya veren, borçlunun itirazının kendisine tebliğinden itibaren 6 ay içerisinde icra mahkemesinde dava açarak itirazın kaldırılmasını ve kiracının tahliyesini talepli dava açması gerekmektedir.
Kural olarak icra dairesi tarafından borçluya 30 günlük ödeme süresi verilir. İtiraz süresi sonunda para alacağına ilişkin kısım kesinleşmiş olsa dahi, ödeme süresi geçmeden haciz işlemine geçilemez.
Kiracı kira sözleşmesini inkar ediyorsa bunu açık ve kesin olarak yapmalıdır. Kiracının bu itirazı üzerine kiraya veren işlemlere devam edebilmesi için, kira sözleşmesinin yazılı ve noterlikçe düzenleme veya onaylama şeklinde yapılmış olması gerekir. Eğer yazılı ve onaylı bir kira sözleşmesi yoksa kiraya veren, sulh hukuk tahsil ve tahliyeye yönelik yeni bir dava açmalıdır.
Tahliye:
İlamsız takip kesinleştiği takdirde kiraya veren, İcra mahkemesine başvuru yaparak kiralananın tahliyesini talep eder. Süresi içerisinde ödeme emrine itiraz etmeyen ve süresinde borcunu da ödemeyen borçlunun tahliyesi için, ihtar süresinin bitiminden itibaren 6 ay içerisinde icra mahkemesinden kiracının tahliyesine karar verilmesi istenmelidir.
Borçlu kira sözleşmesine açıkça itiraz etmez veya itiraz süresini kaçırırsa mahkeme kira sözleşmesini inceleyemez ve davacının talebi yönünde tahliye kararı verir.
Bu karara karşı belli şartlar altında borçlunun icranın geri bırakılması kararı talep etme hakkı bulunmaktadır.
2-Kira Süresinin Sona Ermesi Sebebiyle Tahliye
Kira süresinin sona ermesi sebebiyle kiracının ilamsız tahliyesi için, kiraya veren ile kiracı arasında yazılı kira sözleşmesi bulunmalıdır. Ayrıca yazılı bir kira sözleşmesi de ilamsız tahliye için yeterli olmayıp, kiracının kiraya verene karşı, TBK md 352/1 de belirtilen yazılı tahliye taahhüdü vermiş olması da gerekmektedir. Tahliye taahhüdü başka bir yazımızda ele alınmıştır.
Kiraya veren, kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde kiracının tahliyesi için takip yapmalıdır. İcra müdürlüğü kiracıya tahliye emri gönderir.
İtiraz:
Kiracı tahliye emrine 7 gün içerisinde itiraz edebilir. Yapılan itiraz ile takip durur. Kiracı itirazında imzaya da itiraz ederse icra mahkemesi bu konuda bir inceleme yapamaz. Alacaklı yani kiraya veren, artık sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması gerekmektedir.
Tahliye:
Kiracı tahliye emrine itiraz etmezse ya da itirazın kaldırılmasına karar verilirse tahliye emrinin tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde taşınmazdan zorla çıkartılır.
Takip kime karşı yapılır?
Takip kira sözleşmesinin tarafı olan kişiye karşı yapılır. Ancak kiracı ölmüşse aynı konutta oturan mirasçılarına karşı takip başlatılır. Takipten önce kiracı ölmüşse mirasçılarına karşı takibe devam edilemez.
Taşınmazda üçüncü kişinin oturması durumunda tahliye nasıl olur?
Taşınmazda oturan kişi kira sözleşmesinin tarafı olmayıp tamamen farklı bir kişi ise, oturmasını haklı kılacak resmi bir belge göstermelidir. Aksi halde zorla çıkartılır. Elinde resmi bir belge yoksa ancak, kira sözleşmesinin tarihinden daha evvel taşınmazda oturduğunu beyan eder ve beyan icra müdürü tarafından da doğrulanırsa tahliyeyi erteleyerek durumu icra mahkemesine bildirir. Mahkeme tarafları dinler ve dava açmak için süre verir. Süresi içerisinde dava açmayan taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır. Ancak belirtmek gerekir ki, asıl borçlunun kan ve kayın hısımlığı açısından altsoyu, üstsoyu, eşi, ikinci dereceye kadar hısımları ve iş ortakları üçüncü kişi sayılmazlar.
“Tahliye taahhüdü nedir? Şartları nelerdir?” başlıklı yazımızı da okuyabilirsiniz.
Görüldüğü gibi kiralanan taşınmazın ilamsız tahliyesi hususunda birçok detay olup, bu konuda Gaziantep ve çevre illerde avukatlık ve danışmanlık hizmeti vermekteyiz. Hak ve zaman kaybı yaşamamanız adına tarafımızla iletişime geçebilirsiniz.
Aşağıdaki yazılarımızı da okuyabilirsiniz:
Kira Tespit Davası (Kira Artış Davası)
Son Yazılar
