Gayrimenkul Ve Kira Hukuku

Gayrimenkul ve Kira Hukuku

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallar üzerindeki mülkiyet, irtifak, rehin gibi aynî hakları; kira hukuku ise kiraya verenin kullandırma, kiracının ise karşılığında kira bedeli ödeme yükümlülüğünü içeren sözleşmeleri düzenler. Temel mevzuat 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun dördüncü kitabı (eşya hukuku), 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun kira sözleşmesine ilişkin hükümleri (m. 299–378), 2644 sayılı Tapu Kanunu ve 3194 sayılı İmar Kanunu‘dur.

Tapu Sicili ve Aynî Hakların Kazanılması

Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapu siciline tescil ile kazanılır (TMK m. 705). Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma gibi istisnaî hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılır; ancak tasarruf işlemleri için tescil şarttır. Tapu sicili kayıtlarına dayanan iyi niyetli kişilerin kazanımı kural olarak korunur (TMK m. 1023).

Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları

TBK m. 339–356 konut ve çatılı işyeri kiralarını özel olarak düzenler. Bu hükümlerin temel özellikleri şunlardır:

• Sözleşme süresi: Belirli süreli olarak yapılan konut kirası, sözleşme süresinin bitiminde kendiliğinden sona ermez; kiracı sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış sayılır (m. 347).
• Kira bedelinin belirlenmesi: Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (m. 344). Bu sınır 2020 yılında yapılan değişiklikle tüm kiracıları kapsayacak şekilde genişletilmiştir.
• Kira bedelinin belirlenmesi davası: Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, taraflar mahkemeden kira bedelinin hakkaniyete uygun belirlenmesini isteyebilir (m. 344/3).

Tahliye Sebepleri

Kiraya verenin dava yoluyla tahliye isteyebilmesi sınırlı sebeplere bağlanmıştır:

• Gereksinim nedeniyle tahliye: Kiraya veren veya yeniden inşa ihtiyaçları için (TBK m. 350).
• Yeniden kiralama yasağına rağmen yapılan dava: Yeni malikin gereksinimi (m. 351).
• Kiracıdan kaynaklanan sebepler: Yazılı tahliye taahhüdü (m. 352/1), bir kira yılı içinde iki haklı ihtar (m. 352/2), kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması (m. 352/3).

Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde ise TBK m. 315 uyarınca verilen en az 30 günlük süre (işyeri için en az 60 gün) sonunda tahliye talep edilebilir; bu yol icra hukuku ile birlikte işletilebilir.

Tapu İptali ve Tescil Davaları

Tapu kaydının hukuka aykırı düzenlendiği iddiasıyla açılan davalarda en sık rastlanan hukukî sebepler hata, hile, irade fesadı, muris muvazaası, tapu sicilinin düzeltilmesi ve kazandırıcı zamanaşımı ile tescildir. Muris muvazaasına dayalı davalarda mahkeme, murisin gerçek iradesini araştırır; tapudaki satış gösterimi gerçekte bağış niteliğindeyse saklı paylı mirasçılar lehine iptal kararı verilebilir (TMK m. 19 ve Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları).